[서울특별시] 건설업계 '즉각적 자금 부담' 경감, 주택 · 건설 규제 3건 철폐...‘속도와 선택권’ 우선, 민생경제 '실효성 있는 숨통' 트여

[한국지방정부신문=김기문 기자] 서울특별시(시장 오세훈)가 2025년 8월 발표에서 주택·건설 분야의 현장 애로를 직접 해소하기 위해 세 건의 규제 철폐안을 추가로 내놓으며, 이들 조치를 통해 도심 내 노후 상업·준공업지역의 대규모·복합개발을 유도하고 건설업계의 즉각적 자금 부담을 경감하겠다는 목표를 분명히 했다. 

핵심은 도시정비형 재개발사업 대상 확대와 중심지별 기준 높이 완화·최고 높이 철폐, SH(서울주택도시공사)와의 신축약정 매입임대주택 사업에서 사업자가 겪는 ‘매입 불가’로 인한 손실을 사전에 차단, 조경공사에서 반복되는 물주기 작업의 물값 및 살수차 기계경비를 공사원가에 반영하는 세 항목이다.

도시정비형 재개발, 대상 확대와 높이 규제 철폐가 주는 의미

첫 번째(139호) 규제 개선안은 2030 도시·주거환경정비 기본계획의 일부 변경을 통해 창동·상계(동북권 광역중심), 강남 도심·잠실(동남권 광역중심) 등 도심 핵심권역을 도시정비형 재개발 대상에 포함시켰다.

동시에 중심지 위계에 따라 기준 높이를 완화하고 최고 높이는 사실상 철폐해 다양한 경관과 대규모 복합개발이 가능하도록 했다.

영등포는 기준 높이를 삭제하고, 광역 중심 및 마포·공덕 등 일부는 150m, 그 밖의 지역 중심은 130m로 일괄 설정하는 등 지역별 유연한 기준을 도입한다.

또한 지상 연면적의 20% 이상을 노인복지주택(시니어 주택)으로 도입하면 허용용적률을 최대 200%까지 인정하고 높이를 30m 추가 완화하는 인센티브도 포함해 초고령사회 대비 주택 공급 구조를 염두에 둔 설계다.

서울시는 이 조치는 계획 변경을 위한 주민공람을 거쳐 연내 절차를 마무리할 계획이다. 

건축·도시계획 연구진은 높이 규제 완화가 도심 재생의 관성을 깨고 대규모 개발의 경제성을 높일 수 있다고 본다.

관련 전문가들은 서울의 높이 규제가 개발비용과 프로젝트 실현 가능성에 유의한 영향을 미친다고 분석하며, 지역 특성에 맞는 규제 완화가 도시 경쟁력을 높인다고 평가했다.

이러한 학술적 근거는 높이 규제 조정이 단순 규제 완화가 아니라 비용·효율 관점에서 타당한 조치임을 뒷받침한다.

SH 신축약정 매입임대의 ‘매입 불가’ 사유 제거, 사업 리스크 경감

두 번째(140호) 개선안은 SH와 계약한 신축약정 매입임대주택의 사례에서, 공사 진행 중 해당 부지가 개발 예정지역으로 지정되면 ‘매입 불가 주택’으로 분류되어 사업자가 피해를 보던 구조를 바로잡는다.

현행 관련 규정(공공주택특별법 및 시행령)상 30㎡ 미만 가구에 대해 주차대수 기준이 완화될 수 있으나, ‘매입 불가’ 판정이 내려지면 해당 완화 규정 적용이 배제되어 불법건축물로 분류되는 등 강제 이행금·사용 불가 문제가 발생할 수 있다.

이번 개선안은 이미 착공 승인을 받은 현장에 대해선 개발예정지역 포함 여부와 상관없이 SH가 주택을 매입할 수 있도록 해 사업자의 예측 불가능한 손실을 사전에 차단한다는 취지다. 해당 법·시행령의 적용 맥락은 법제처의 시행령 원문에서도 확인된다.

이 조치는 사업 추진의 ‘정합성’을 확보해 중간에 발생하는 제도적 충격으로 인해 사업자가 부담하는 금융·운영 리스크를 줄이는 효과가 기대된다.

특히 중소·중견 개발사업자에게는 매입 보장의 존재가 자금조달과 프로젝트 지속 가능성 면에서 큰 의미다.

조경공사 원가 산정의 현실화...‘물값’과 ‘살수차 경비’ 반영의 실효성

세 번째(141호) 개선안은 폭염 등 여름철 반복되는 물주기(수목관리) 작업으로 발생하는 실제 비용을 공사원가에 반영하도록 한 것이다.

구체적으로 서울시는 공사 원가 산출 시 물값을 ‘서울아리수본부’의 상수도 요금에 따라 산정하고, 물 운반 및 살수차 운용 경비는 2025년 개정된 건설공사 표준품셈의 기계경비 기준에 따라 반영 가능하도록 했다.

즉, 공사비 계산에 물값·기계경비 항목을 공식화해 계상 근거를 마련함으로써 여름철 반복되는 비용을 현행화한다. 관련 서울시 아리수의 요금 체계 및 2025년 표준품셈 개정안은 각각 공시·배포된 자료에서 확인된다.

건설업계는 최근 원자재·물류·인건비 상승과 함께 자금 압박에 시달리고 있다. 업계·분석 기관들은 2025년에도 건설비 부담과 수요 둔화 우려를 제기해 왔는데, 공사원가에 필수적·반복적 지출을 명확히 반영하는 이번 조치는 현장의 단기 현금흐름 개선에 도움을 줄 것으로 보인다.

구조적 회복을 위해선 공공발주 확대, 하도급 대금 지급보증 등 병행 정책이 필요하다는 업계·전문가 관측도 존재한다. 

‘지속적 발굴과 현장 소통’의 약속으로 읽히는 규제철폐의 다음 단계

서울시는 이번 3건의 규제 완화안을 “현장의 목소리에 귀 기울인 결과”라고 명확히 규정했다.

실제 실행·시행 시점도 140·141호는 즉시, 139호는 주민공람 등 절차를 거쳐 연내 완료하겠다는 일정으로 명시되어 있어(공개 일정: 주민공람 8월 14일 등), 속도감 있는 집행 의지를 보였다.

다만 정책 효과가 실물 공급과 중소업체의 재무 안정성으로 연결되려면 제도 개선과 병행한 자금 지원·발주 계획, 지역별 맞춤 도시계획 설명 등 후속 조치가 중요하다.

정책의 의미는 분명하다. 규제를 푸는 것만으로 끝나는 것이 아니라, 규제 완화가 실제로 시장의 불확실성을 줄이고 프로젝트의 경제성을 높이며, 나아가 시민 삶의 질(예: 시니어 주택 공급)로 실질적 연결고리를 만들어내는지가 관건이다.

서울시는 이번 조치를 ‘일회성’이 아닌 ‘지속적 소통’의 시작으로 규정했으니, 향후 구체 집행과정과 추가적 보완책이 핵심 관전 포인트가 될 것이다.