[한국지방정부신문=김미숙 기자] 서울특별시(시장 오세훈)가 선제적 위험감지로 전세사기 ‘예방’의 판을 바꾸겠다고 나서 관심을 끌고 있다.

서울시는 임대차계약을 앞둔 임차인들이 계약 전 확인해야 할 보이지 않는 위험요인을 쉽고 빠르게 파악하도록 돕는 ‘전세사기 위험분석 보고서’ 서비스를 지방정부 최초로 이번 달 말부터 개시한다.

서울시는 이번 서비스로 임차인이 계약 전 주택과 임대인의 ‘숨겨진’ 위험 징후를 인지하게 함으로써 전세사기 피해를 근본적으로 줄이는 안전망 역할을 기대하있다.

이 서비스는 단순 안내를 넘어 인공지능(AI)으로 과거 전세사기에 가담했던 임대인들의 행태를 분석해 도출한 ‘위험신호’를 집주인과 주택 정보에 반영함으로써, 계약 전 임차인이 스스로 위험도를 판단할 수 있는 실질적 안전장치를 제공한다.

이러한 구조는 정보 비대칭성으로 인해 발생하던 피해를 사후 구제 중심에서 사전 예방 중심으로 전환할 수 있다는 점에서 의미가 크다. 

AI 분석으로 밝혀진 ‘위험 신호’...신용 · 보유 주택수 등 핵심 지표 공개

시가 공개한 분석 결과에 따르면 AI는 전세사기 가담 임대인 약 1,500명의 데이터를 학습·분석해 일반 임대인과 확연히 구별되는 11가지 위험 신호를 도출했다.

대표적 통계로는 전세 계약 시점의 평균 신용점수가 사기 가담 임대인은 591점, 일반 임대인은 908점으로 큰 격차가 확인됐고, 전체의 약 27%가 신용불량 관련 기록을 보유한 것으로 나타났다.

또한 사기 가담 임대인 가운데 25%는 4채 이상을 보유한 다주택자인 반면 일반 임대인은 4채 이상 보유 사례가 거의 없었고, 세금 체납·공공정보 보유율도 사기 가담자 쪽이 훨씬 높게 집계됐다.

AI가 생활 패턴의 불안정성(최근 3년 내 휴대전화·주소 변경 빈도 등)까지 계량화한 점도 특징이다. 이 같은 지표는 단순한 감(感)이 아니라 다중 데이터 소스에 근거한 위험 분류라는 점에서 계약 단계에서의 실질적 판단 근거를 제공한다. 

집주인 정보 11종, 주택 정보 13종...총 24개 항목 제공

보고서는 집주인 정보 11종(KCB 신용점수·채무불이행·신용불량·부도·세금 체납·연체·사기 이력·DSR 등)과 주택 정보 13종(건축물 용도·권리침해·위반건축물 여부·근저당·시세 대비 빚 비율·보증보험 가입 여부·계약 안전도·대출 확률·전문가 권고 특약 등)을 합쳐 총 24개 항목을 제공한다.

단, 집주인 관련 신용정보는 집주인이 신용정보 제공에 동의한 경우에 한해 확인 가능하도록 개인정보·신용정보 보호 장치가 마련되어 있다.

이용 방법은 서울주거포털 또는 청년몽땅정보통의 전세사기 위험분석 배너를 통해 민간 플랫폼 ‘내집스캔’으로 접속한 뒤 서울시 발급 쿠폰을 적용하면 된다.

서울시는 이 서비스의 초기 시범으로 서울 지역 전세 계약 예정자 1,000명에게 보고서를 무료로 제공한다. 

기술적 보완성과 정보 투명성이 가져올 '긍정적 파급' 전망

부동산·리스크 관리 분야 전문가들은 AI 기반 정보 제공이 ‘정보의 비대칭’을 줄여 소비자 보호에 기여할 수 있다고 평가한다.

업계와 학계에서 제기되는 공통된 전망은, 정확한 데이터 수집과 알고리즘의 신뢰성 확보가 병행될 경우 AI는 악성 임대인을 조기 식별하고 소비자가 합리적 선택을 하도록 돕는 유효한 도구가 된다는 점이다.

또한 관련 업계 사례와 연구는 AVM(자동평가모델) 등 AI 기술이 부동산 가치 평가와 리스크 선별에서 이미 효용을 입증하고 있음을 보여주며, 서울시의 이번 시도는 공공이 민간 리스크 분석 서비스를 활용해 정보 접근성을 높이는 좋은 선례가 될 수 있다는 평가가 나온다. 

서비스의 효과를 높이기 위해서는 더 많은 집주인의 신용정보 제공 동의 확보, 보고서의 접근성 확대, 그리고 AI 분석 결과를 현장 상담·법률 지원과 연계하는 후속 조치가 뒤따라야 한다는 점이 업계의 공감이다.

시민 입장에서는 계약을 고려하는 단계에서 보고서를 활용해 현장 확인 포인트(등기부등본 상 권리관계·근저당 설정·반복적 체납 이력 등)를 중점 점검하고, 필요 시 공공 상담 창구를 통해 추가 확인·상담을 받는 습관을 갖는 것이 권장된다.

한편, 전세사기는 지난 몇 년간 피해 건수와 피해액이 급증하며 사회적 문제로 부상해 왔고, 관련 통계는 여전히 많은 이들이 사전 정보 부족으로 큰 손실을 보는 현실을 보여준다.

주택·보증 관련 기관들이 공개한 자료들에 따르면 전세보증금 반환 사고와 전세사기 관련 피해 규모는 최근 수년간 큰 폭으로 증가한 바 있어, 계약 전에 위험을 식별하고 대응할 수 있는 시스템의 도입은 피해를 줄이기 위한 현실적인 대책으로 평가된다.

서울시의 이번 서비스는 중앙정부·공공기관이 도입 중인 AI 기반 의심거래 포착 시스템 등 최근의 기술적 흐름과도 맞물려 전세사기 예방을 위한 공공·민간 협력 모델을 제시한다.